Rất nhiều người nghĩ rằng chỉ cần mảnh đất đủ diện tích tối thiểu theo quy định là có thể tách thửa dễ dàng. Tuy nhiên trên thực tế, không ít hồ sơ vẫn bị cơ quan chức năng trả về dù diện tích hoàn toàn đáp ứng yêu cầu.
Đây cũng là lý do khiến nhiều người bất ngờ vì cho rằng mình đã chuẩn bị đầy đủ giấy tờ nhưng cuối cùng vẫn không được giải quyết hồ sơ như mong muốn.
Thực tế, diện tích chỉ là một trong nhiều điều kiện để được tách thửa. Ngoài yếu tố này, pháp luật còn quy định thêm nhiều điều kiện liên quan đến quy hoạch, hạ tầng, lối đi, tình trạng pháp lý và hiện trạng sử dụng đất.
Không phù hợp quy hoạch sử dụng đất
Đây là nguyên nhân rất phổ biến khiến hồ sơ bị từ chối dù diện tích đạt yêu cầu.
Nhiều thửa đất nằm trong khu vực đã có quy hoạch mở đường, quy hoạch công trình công cộng hoặc thuộc dự án phát triển đô thị nên cơ quan chức năng sẽ không chấp thuận việc tách thửa để tránh phát sinh thêm nhiều quyền sử dụng đất phức tạp về sau.
Có những trường hợp đất vẫn đang sử dụng bình thường nên người dân nghĩ rằng hoàn toàn có thể tách thửa, nhưng khi nộp hồ sơ mới phát hiện khu vực đó đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm.
Đây cũng là lý do vì sao trước khi làm hồ sơ, bạn nên kiểm tra quy hoạch kỹ thay vì chỉ quan tâm đến diện tích.
Đất không sử dụng đúng quy hoạch sẽ bị từ chối tách thửa
Không đảm bảo lối đi hoặc kết nối giao thông
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, việc tách thửa phải đảm bảo có lối đi và kết nối với đường giao thông công cộng hiện có.
Nhiều trường hợp diện tích đất đủ nhưng thửa đất sau khi tách lại không có đường đi riêng hoặc lối đi không đạt yêu cầu nên hồ sơ vẫn bị từ chối.
Ngoài ra, ở một số địa phương còn kiểm tra thêm yếu tố cấp thoát nước hoặc khả năng kết nối hạ tầng thực tế trước khi chấp thuận tách thửa.
Điều này khiến nhiều người nhầm tưởng rằng chỉ cần đủ mét vuông là được tách, trong khi thực tế yếu tố hạ tầng cũng rất quan trọng.
Đất đang có tranh chấp hoặc kê biên
Một thửa đất đang tranh chấp quyền sử dụng hoặc đang bị kê biên thi hành án thường sẽ không đủ điều kiện tách thửa.
Có nhiều trường hợp tranh chấp chỉ là mâu thuẫn ranh giới nhỏ giữa hàng xóm nhưng vẫn ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình xử lý hồ sơ.
Ngoài ra, nếu đất đang bị áp dụng biện pháp ngăn chặn hoặc kê biên từ cơ quan thi hành án thì cơ quan đăng ký đất đai cũng sẽ từ chối tiếp nhận hồ sơ theo quy định pháp luật. ()
Sổ đỏ thiếu thông tin hoặc sai hiện trạng
Nhiều người không để ý rằng thông tin trên giấy chứng nhận cũng ảnh hưởng rất lớn đến việc tách thửa.
Có trường hợp sổ đỏ cũ không có sơ đồ rõ ràng, thiếu kích thước cạnh hoặc diện tích thực tế không khớp với hồ sơ địa chính nên cơ quan chức năng yêu cầu đo đạc lại trước khi xử lý.
Ngoài ra, nếu hiện trạng sử dụng đất đã thay đổi nhưng chưa cập nhật trên giấy tờ thì hồ sơ cũng rất dễ bị trả về để bổ sung.
Đây là lỗi khá phổ biến đối với những thửa đất đã sử dụng lâu năm hoặc từng chuyển nhượng qua nhiều người.
Tách thửa nhưng không đạt điều kiện sau khi chuyển mục đích
Một số trường hợp người sử dụng đất muốn tách một phần đất để chuyển sang đất ở nhưng diện tích sau chuyển mục đích lại không đạt chuẩn theo quy định địa phương.
Theo Luật Đất đai 2024, diện tích sau khi chuyển mục đích phải đáp ứng diện tích tối thiểu của loại đất mới sau chuyển đổi.
Điều này đồng nghĩa với việc dù đất ban đầu đủ diện tích nhưng sau khi thay đổi mục đích sử dụng thì vẫn có thể không đủ điều kiện tách thửa.
Quy định mỗi địa phương khác nhau
Đây là điều rất nhiều người dễ nhầm lẫn.
Luật Đất đai chỉ quy định nguyên tắc chung, còn diện tích tối thiểu và các điều kiện cụ thể sẽ do UBND từng tỉnh hoặc thành phố ban hành riêng.
Chính vì vậy, cùng một diện tích đất nhưng có nơi được phép tách, có nơi lại không đủ điều kiện.
Ngoài diện tích, nhiều địa phương còn quy định thêm chiều ngang tối thiểu, chiều sâu tối thiểu hoặc điều kiện về hạ tầng kỹ thuật.
Đây cũng là nguyên nhân khiến nhiều người tham khảo thông tin từ nơi khác rồi áp dụng vào hồ sơ của mình dẫn đến sai sót.
Mỗi địa phương có quy định về tách thửa khác nhau
Hồ sơ thiếu hoặc chưa đúng quy định
Không ít trường hợp hồ sơ bị trả về đơn giản vì thiếu giấy tờ hoặc thông tin kê khai chưa chính xác.
Ví dụ như:
- Thiếu bản vẽ hiện trạng
- Thiếu xác nhận nghĩa vụ tài chính
- Sai thông tin người sử dụng đất
- Thiếu chữ ký đồng sở hữu
- Hồ sơ đo đạc chưa đúng chuẩn
Những lỗi này tưởng nhỏ nhưng lại khiến thời gian xử lý kéo dài rất nhiều.
Vì sao nên kiểm tra pháp lý trước khi làm hồ sơ tách thửa?
Nhiều người chỉ đến khi bị trả hồ sơ mới bắt đầu tìm hiểu nguyên nhân, trong khi nếu kiểm tra kỹ từ đầu thì hoàn toàn có thể hạn chế được rất nhiều rủi ro.
Việc kiểm tra trước sẽ giúp bạn:
- Biết đất có phù hợp quy hoạch hay không
- Xác định khả năng tách thửa thực tế
- Kiểm tra tình trạng pháp lý của đất
- Tránh mất thời gian bổ sung hồ sơ nhiều lần
- Hạn chế phát sinh chi phí đo đạc hoặc chỉnh lý
Đặc biệt với những hồ sơ đất phức tạp, đất nhiều đồng sở hữu hoặc đất chuyển mục đích sử dụng, việc nhờ đơn vị chuyên pháp lý hỗ trợ sẽ giúp quá trình xử lý thuận lợi hơn rất nhiều.
Diện tích đủ điều kiện chưa chắc đã đồng nghĩa với việc hồ sơ được chấp thuận tách thửa.
Hiện nay, cơ quan chức năng còn kiểm tra rất nhiều yếu tố khác như quy hoạch, lối đi, hiện trạng sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật và tình trạng pháp lý thực tế trước khi giải quyết hồ sơ.
Vì vậy, trước khi thực hiện thủ tục tách thửa, bạn nên kiểm tra kỹ thông tin pháp lý để tránh mất thời gian đi lại hoặc bị trả hồ sơ nhiều lần.
Nếu cần hỗ trợ kiểm tra điều kiện tách thửa, đo đạc hoặc tư vấn pháp lý nhà đất, NHÀ ĐẤT NGUYỄN KIM luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn
